在明律师:征收千万间,合法占中间;补偿不到位,百姓两行泪!

作者:王小明 来源:在明征地拆迁律师 发布时间:2019-02-19 16:46:57 点击数:
导读:从事征收拆迁领域维权逾10年,在明律师始终在思考的一个问题是,要想彻底控制住征收拆迁矛盾纠纷的蔓延、扩散,最重要的究竟是什么。鉴于政府是征收行为的主导者、发动者和执行者,显然在征收拆迁项目中居于核心、领导和主动地位,我们认为还是首先要由征收方做好表率。而在这其中,合法的征收补偿,应该是化解矛盾纠纷的真正灵丹妙药。那么,究竟什么样的补偿才能叫做“合法补偿”呢?

毫无疑问的是,一旦征收拆迁项目合法启动,就是开弓没有回头箭的事情。房子是一定要被拆的,真要是征收方“心疼资金”半道儿上不拆了,老百姓比谁都着急。故此,老百姓所能关心的,也就是那随着征收拆迁而依法必然到来的公平、合理的补偿了。在明律师将“公平、合理”这两个形容词浓缩为一个更关键的词,那自然是“合法”。

可以说,合法是公平、合理的基础和下限,不合法的补偿注定是不公平、不合理的,合法的是否公平、合理,受很多客观因素的影响,不可一概而论。而眼下的矛盾症结在于不合法的现象比比皆是,而这也是行政法治所要管起来的部分。

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那么究竟何为合法的补偿呢?老百姓该如何对自己所面临项目的补偿安置方案、标准、规定进行一个初步的判断呢?在明律师告诉大家最重要也最简单的2个点:

其一,对房屋、土地价值的补偿要合法,够得上“征一还一”的基础底线

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条之规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。结合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,通过科学地运用“市场比较法”等评估方法,对被征收房屋价值的补偿最终要够得上“征一还一”的基础底线,即老百姓通俗理解中的“征你一头牛,补你一头牛”。在此基础上再能多得一些补助、奖励或者增加的安置面积、补偿款,那也是改善居住条件的应有之义,无疑更符合征收改造类项目的出发点。而一旦出现“征你一头牛,补你一只鸡”的入不敷出状况,老百姓就要警惕了,一般而言这很可能是项目的补偿安置方案本身存在不合法之处。此时,在相关环节的救济期限内委托专业征收维权律师依法维权,几乎是老百姓获取合法补偿的不二选择。

相较于城市国有土地上房屋的征收,农村集体土地的征收略复杂,但也能简单地说个大概齐。地这部分,合法与否主要看区片综合地价标准(决定土地补偿费和安置补助费)、地上附着物和青苗的补偿费和对建设用地上房屋的补偿费。

需要特别提示大家的是,地上附着物和宅基地上房屋不应混同补偿,而应该分开算。根据《土地管理法》修正案征求意见稿的精神,这二者不是一个东西,补偿的计算原则也不一样。各地方都有自己的征地补偿规定,通常已经将这二者区分对待了。

在这三者之中,区片综合地价是由省级政府规定最低标准,再由市、县人民政府具体制定并通过政府门户网站向社会公布的。它所取代的是过去的耕地年产值倍数,相比之下会有一定的先进性,算出来的钱理论上应该比过去要高。简言之,土地这块儿的补偿不是重头。

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地上附着物和青苗的补偿就是一个实际价值补偿,后者能移植的可以给移植费,这点比较好理解。

宅基地上房屋无疑是农村征收拆迁补偿的真正重磅。征收宅基地涉及农民房屋的,应当保障被征地农民的居住条件。不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得条件的,主要采取货币或者实物方式给予补偿。征收建设用地涉及依法建设的建筑物、构筑物的,应当依法给予补偿。不能重新安排其他建设用地的,对其建筑物、构筑物按照市场评估价格给予补偿。

故此,对于集体建设用地上的建筑而言,仅给一个重置成新价是不合法的。北京市的规定中强调要计算“区位补偿价”,其中就涵盖了“类似房地产市场价格”的权重。而前述福建省的规定中则直接指明了要按照市场评估价格给予补偿,一般认为对农村房屋的补偿也要参照590号令的规定由评估机构出具评估报告,进而给予补偿。而相关的补偿标准,依照中纪委的文件精神是要参照590号令的精神执行的。

总之,农村房屋的补偿是有依据和标准可循的,绝不是地方政府甚至村集体说多少就是多少。实践中一些地方的补偿责任主体今儿一个价明儿一个价挤牙膏一样地一点儿一点儿涨,这是极其不正常的现象。发现这种情况,被征地农民二话不说就要及时咨询专业征收维权律师,做好依法维权的准备。

其二,补偿项目要齐全,不能丢项、落项或以各种借口不给

补偿项目的问题农村集体土地上的我们已经基本上说明白了,大头是4部分:土地补偿费(70%以上归农民,村集体能够使用的要经过村民会议讨论并表决)、安置补助费(原则上应支付给被征地农民)、地上附着物和青苗的补偿费(支付给包括改革后土地经营权人在内的所有权人)以及宅基地上房屋的补偿费(支付给房屋的所有权人,以确权后的不动产权属证件为准)。如果缺一块儿,那么补偿标准、评估方法再合理最终数额也合理不了。而如果是集体建设用地上的厂房、企业,则还涉及停产停业损失、机器设备的搬迁重装费用等,有时这部分补偿数额会比房屋本身的价值高得多,也往往成为矛盾纠纷的焦点。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定了城市房屋拆迁时的补偿范围,同样包括4大方面:被征收房屋价值的补偿;搬迁、临时安置的补偿;停产停业损失的补偿;依政策应当给予的补助和奖励。其中最容易被找借口“不给”的,仍然是经营性用房的停产停业损失,广大被征收人对此要特别加以注意。

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在明律师最后想提示广大被征收人的是,补偿究竟何为“合法”,不是一个2000字就能说明白的问题,尤其是需要具体案情具体分析,结合各地方各自的规定、政策和客观经济发展情况。但总体而言,以上所述内容是全国范围内普遍适用的“底线和原则”,被征收人群体需要熟知,征收方更不能揣个明白装糊涂,特别是不能随意以政策、方案取代法律规定,将法治架空。事实上,只要补偿真正合法了,没有多少老百姓是非要当“钉子户”,非要和政府利国利民的工程建设项目对着干的。真有那个别人,也还有法院的强制执行裁定和司法强拆强征等着它。

无疑,一切矛盾纠纷得以控制、化解的关键,还在于征收方。在明律师在此郑重提示征收方:征收千万间,合法占中间;补偿不到位,百姓两行泪!

与法治相向而行,与被征收人真诚沟通,和谐征收拆迁的路上,我们都是追梦人

(文/北京在明律师事务所 王小明)

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