翻倍补偿:反转的农村集体土地征收案

作者:燕晓静 律师  发布时间:2018-11-28 14:01:17 点击数:
导读:【导读】在征地补偿中,被征收人常常有这样的疑惑:征收土地时的补偿,是否只能按照证载面积计算?因历史遗留原因所导致的无证面积能否获得补偿?本文试着就此问题为被征收人答疑解惑。【因土地补偿起争议】山东省胶州…


【导读】

   在征地补偿中,被征收人常常有这样的疑惑:征收土地时的补偿,是否只能按照证载面积计算?因历史遗留原因所导致的无证面积能否获得补偿?本文试着就此问题为被征收人答疑解惑。

【因土地补偿起争议】

山东省胶州市的李丁,在村里有1.2亩的土地,因为种田收益少,他便在地上搭建了养殖蚂蚱的大棚。为了更好的进行养殖,李丁和爱人老两口在大棚旁边修建了两间小房子,在此居住生活。因为收益不错,他随后向村里申请,要求将相邻地块的荒地也由他开荒,扩大养殖。在时任的村支书口头答应下,李丁开始投入物力财力进行开荒,并在这块地上搭建羊棚,开始养羊。老两口靠着养羊和蚂蚱谋生,生活还算宽裕。

2017年年底,李丁所在的村子要开始土地征收。征收部门在对李丁的土地丈量评估时,并没有对李丁养羊的土地部分进行测量评估。在李丁多次就此事向征收部门问询后,村委会向李丁下发了通告,内容为,李丁在1.2亩承包土地上建大棚和房子是违法建设,其羊棚所在土地是他非法占用的土地。最终决定对李丁仅补偿1.2亩承包土地的土地补偿款,地上附着物因为是违法建设不予补偿,羊棚和项下土地因是李丁违法占地建设,因此不予补偿。而后,李丁的房子、大棚、羊棚在夜晚分三次被偷拆。

李丁百思不得其解,不管是自己1.2亩土地,还是开荒的那块地,都是有审批的,只不过一个有证,一个没证。没证的也是村里答应的,怎么就违法了呢?还没达成补偿安置协议,怎么征收部门就能偷拆自己房子呢?在承包地上搭建大棚,是私自改变了土地用途吗?为了解开自己疑惑,李丁找到北京在明律师事务所杨念平律师团队的燕晓静律师。

【特殊问题应当区别对待】

律师听了李丁的叙述,基本确定了维权的思路。在接受委托之后,首先,律师向行政机关调取了关于征收的文件,其次,分别向区人民政府、街道办和村委会分别发送了律师函。原因在于,在对李丁的土地进行征收时,征收部门不但征收程序存在违法之处,对李丁土地进行征收时也存在认定错误和评估过低的情况。对李丁土地及地上附着物等仅评估60多万,与李丁实际损失相差甚远。故律师对上述问题详细论证,以期通过律师函与征收部门进行法律上的沟通,为李丁获取合理补偿做好铺垫。另外,因李丁的地上建筑均在夜晚被偷拆,报警后公安机关也未及时予以调查,李丁将公安机关诉至人民法院,要求公安机关积极履行职责。后律师又充分考虑案件细节,针对征地批准文件向省人民政府提起行政复议;针对村委会认定李丁房屋属于违法建设,决定限期拆除的通告提起诉讼。最终在多重法律程序的步步紧追下,仅不到半年时间,征收部门便纠正了不符合法定征收程序的内容,为李丁确定了合理合法的补偿,最终李丁获得评估价翻倍的补偿。

【案件分析】

在李丁的案件中,存在一些特殊问题,这些特殊问题在征收时,征收部门并没有区别对待,在征收之处存在“一刀切”的现象。律师在操作李丁案件时,正是紧紧抓住了这些“特殊”,并在充分与李丁沟通,让其了解明白法律客观情况之后,双方密切配合,取得了满意的结果。下面具体分析下案件中的这些特殊问题——

  • 如何取得农村土地承包经营权?没有土地承包经营权证,口头申请获得许可的,能不能算取得了土地承包经营权?

第一,只要户口在本村,具有本村集体经济组织成员资格,都有权取得本集体经济组织发包的农村土地。

法条依据为:《农村土地承包法》第五条第一款规定,农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。

第二,本村集体经济组织,一般指村委会,作为本村集体所有的土地的发包方,向本集体经济组织成员发包土地。

法条依据为:《农村土地承包法》第十二条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会发包。

第三,获得土地承包经营权,要签订书面承包合同。合同生效时便取得了土地承包经营权。行政机关颁发《土地承包经营权证》,是确认土地承包经营权的归属,而不是取得土地承包经营权的要件。

法条依据为:《农村土地承包法》第二十一条规定,发包方应当与承包方签订书面承包合同。第二十二条规定,承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。第二十三条第一款规定,县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。《物权法》第一百二十七条规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。

根据上述三点分析,要想取得完整的土地承包经营权,必须是本村村民,与村委会签订书面的土地承包合同。

那么,李丁案件中,征收部门对李丁土地承包经营权的认定是不是符合上述规定呢?首先,李丁对1.2亩土地的土地承包经营权是确定的,毋庸置疑的。因为李丁已经取得土地承包经营权证,确认了土地承包经营权的归属。一般情况下,如果因村里程序不规范,在统一发包农村土地时,村民都没有获得土地承包经营权证,或者都没有签订土地承包合同,这种因历史遗留问题造成的窘状,都不会影响到村民的权利,村委会都会直接认可村民既得土地的承包经营权。

其次,李丁经村支书口头答应,将1.2亩土地之外的部分土地开荒使用至今。根据上述规定,李丁对这部分土地的使用权利存在瑕疵。一是村支书的个人口头应允行为,不等同于村委会的行为,更不等同于本集体经济组织的意见;二是没有签订书面土地承包合同。所以从权利要件上来讲,李丁本人并没有依法获得土地承包经营权。但是,特殊之处在于,李丁在获得村支书口头应允后,对这部分土地开荒使用至今,已经有十年之久,本村村委会或本集体经济组织都没有对此提出异议。这就意味着,村委会或说本村集体经济组织,对李丁这部分的土地使用权是默许的,以默认的方式认可了李丁的土地承包经营权。这种特殊之处,使得李丁对此部分的土地承包经营权与法律规定存在冲突。一方面可以认为这是因为农村地区法律实践尚不完善所造成的矛盾,但另一方面,李丁使用这部分土地,确实是没有取得法律规定的要件,没有签订书面的土地承包合同,严格从法律意义上来讲,李丁的确没有完全获得土地使用权。这种实践与法律规定的矛盾与冲突,是李丁面临征收补偿时,必须面对的客观实际。

二、李丁在承包地上建设的房屋属不属于违法建筑?哪个行政部门能对此进行调查处理?

本律师认为,李丁承包地上建设的两间小房屋并非违法建筑。原因在于,李丁建设两间小房,是为了看护养殖的蚂蚱和羊群,其性质为看护房。看护房是指供人居住使用的,用于看守农业、林业、畜牧业等的构筑物或建筑物。可见,李丁建设的两间房屋虽是李丁夫妻二人居住,但却是基于看守养殖畜牧的目的,不存在违法建筑的情形。

如果李丁建设房屋面积超过看护房建设面积,且举家在此居住生活,可能涉嫌非法占用土地,则应当由国土资源部门依据《土地管理法》的规定,对此进行调查处理。规划部门无权以未取得规划许可手续为由对此进行管理。本案中,村委会认定李丁建设的房屋为违法建筑,这一行为并不具有合法性。村委会仅是村民自治组织,不具有认定违法建设的行政职权,无权以自己名义向李丁出具违法建设认定的文件。更何况,李丁在承包地,即农用地上的建设行为,倘若存在违法之处,也是土地违法行为,村委会亦无权认定并进行处罚。

三、李丁搭建的用于养殖的棚舍是不是改变了土地用途?有没有违法?

《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)中明确规定,承包地与用于经营性养殖的畜禽舍用地,都属于农用地。李丁将自己的种植的土地改为养殖畜禽,并没有改变土地用途,仍然是农用地。村委会声称的,李丁私自改变了土地用途,要追究李丁法律责任,显然是没有法律依据的。而村委会的这种认定,也没有任何职权依据。

另外,不管李丁的房子和棚舍是否违法,任何部门都不得未经法律程序在夜间偷拆,这一行为本身就严重违反了征收法律规定和土地管理法律规范,构成对李丁合法权益的侵害。

【案件点评】

第一,在集体土地征收过程中,村委会往往作为征收工作参与人负责对本村征收工作的动员和一些具体工作的实施。但是村委会作为群众自治性组织,并没有做出关于征收或房屋认定等方面文件的法定职权。加之农村土地管理不健全,在土地征收时,村委会就可能站在征收部门角度来对被征收的农户做出一些并不合法的认定,对此,被征收人需要多了解一些征收法律知识,以免在征收补偿时陷入协商误区。

第二,因历史原因形成的土地使用现状,不一定就是违法的,需要具体问题具体分析。但如果确实存在法定要件不完备的情况,必须客观面对,在协商补偿时,既要理智的面对自己的权利优势,也要冷静的分析自己的权利短板,在法律规定的范围内,争取属于自己的合法、合理、客观的补偿。如本案李丁,在听取了律师的专业分析之后,直面自己的客观情况,所以能够在维权过程中,与律师密切配合,获取了自己满意的补偿。

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