重庆拆迁案例——念平律师力挽狂澜

作者:杨念平律师  发布时间:2012-02-06 21:42:48 点击数:
导读:【事实概要】2011年4月25日,对于很多人来说只是普普通通的日子。四、五月份的天气可谓和风细雨、不冷不热,和煦的阳光伴着丝丝微风,就算是雨天,也只是润物细无声的毛毛…

 
 
 
 
 

【事实概要】

2011425日,对于很多人来说只是普普通通的日子。四、五月份的天气可谓和风细雨、不冷不热,和煦的阳光伴着丝丝微风,就算是雨天,也只是润物细无声的毛毛细雨。然而就在这一天,家住重庆市渝北区礼嘉镇碑亭村的村民陈福旺(化名)家的安宁的生活却被一纸《权利告知书》击碎。据告知书所载:重庆市渝北区人民法院已受理重庆市国土和房屋管理局北部新区经开园分局(以下简称经开园分局)申请执行土地处理决定一案。这告知书来得蹊跷,让年近65岁的陈福旺差点儿窒息在焦灼的气息里,他不明白,自己从来没有收到过所谓的土地处理决定,谈何被执行?

虽然焦头烂额,然而在2006年面临征地拆迁以来就在持续关注相关法律动态的陈福旺还是尽量理性面对这样的局面。自学法律的他于2011428日向渝北区人民法院递交了《听证申请书》。他依旧相信,凭借自己所学的法律知识和自己房屋的事实状态能维护自己的合法权益。自己从土改前后就在这块现占地面积为170平米,建筑面积为300平米的土地上生活,地块也具有集体土地使用权证。凭什么在几年来未有任何组织或人员与自己面对面谈拆迁事宜,未见相关合法性审批文件,拆迁款补偿不到位的情况下突然就要执行自己的赖以生存的土地?

然而,陈福旺不知道仅仅有满腹的愤慨和零星的法律知识还远远不能支撑拆迁维权的进行,持续进行的法律程序根本不想他自己预想的那样顺利,事态不仅没有向着对自己有利的方向转变,反而呈危机四伏状。

201159日重庆市渝北区人民法院作出非诉行政执行裁定书,准予强制执行经开园分局对陈福旺作出的《土地行政处理决定书》。这对于老陈家来说可谓又一雷击,而此时相关行政机关更是“得理不饶人”了,紧随其后的就是2011915日重庆市经济技术开发区礼嘉阵地指挥部下发《关于陈福旺统建优惠临时过渡房指定通知》(以下简称《通知》),《通知》中“现决定对你户进行司法拆除”几个字是如此的刺眼。拿着《通知》的陈老汉大脑一片空白,两眼愣愣地盯着一处墙角……

2011928日重庆北部新区管委会下发的《关于实施礼嘉商务集聚区建设工程的通告》(以下简称《通告》)接踵而至,《通告》表示“礼嘉商务集聚区建设用地已被依法征收,至今未完成搬迁的,应在被通告发布之日起20日内完成搬迁。逾期未完成搬迁的,依法申请人民法院强制执行”……此时的陈福旺觉得筋疲力尽,他已经无力再“抗争”了。

也许是重庆人性格中的率直、火辣和倔强再夹杂着对自己老宅的难以割舍的感情,数日后,身心俱疲的陈老汉为争取自己的合法权益,决定再做最后一搏。于是,他北上找到了北京盛廷律师事务所求助,盛廷拆迁律师团的精英女律师杨念平可谓临危受命,能否力挽狂澜?

【办案掠影】

具有丰富应对拆迁案件经验的杨念平律师详细询问了事件的经过,并仔细研究了陈福旺带来的相关材料,立马感觉到案件的棘手和时间的紧迫——案件已经进入法院执行程序,局面对委托人而言已是十分被动,要想提高补偿额度是有较大难度的,因为只能在执行程序中寻找有利点,谈判筹码的找寻范围大大缩小了。不过,久经拆迁沙场的念平律师知道临危不乱的重要性,一番周密部署之后便展开了绝地反攻!

力挽狂澜第一阶:《律师函》表明立场

杨念平律师力挽狂澜的第一步就是向重庆市渝北区人民法院发《情况反映函》,尔后再给经开园分局发《律师函》。

在发给法院的《情况反映函》中,杨律师先根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定指出本案中,陈老汉房屋被执行实在匪夷所思,然后列出最高人民法院行政审判庭《关于农村土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法【2005】行他字第5号)中的相关规定,表示拆迁人应当取得拆迁许可证后方可进行拆迁。拆迁补偿方式既可以是房屋产权调换,也可以是货币补偿。双方达不成安置补偿协议时,拆迁单位严禁采用断水、断电、恐吓等手段逼迫被拆迁人搬迁,应由裁决机关进行裁决。

在发给经开园分局的《律师函》中,杨律师掷地有声地列出《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(于201159日生效)第12条第2款规定,“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持……”。杨律师强调该司法解释针对实践中普遍的现象:有些农村集体土地虽然已经被批准征收,但由于种种原因,有关部门对农村集体土地上的房屋没有补偿,也一直由原住户继续使用。若干年后,有关部门补偿安置时,房屋所在的地方已经纳入城市规划区,周围的房屋价格已经城市化,如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿,难以解决农民的居住问题。因此,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。针对本案而言,陈福旺所在地在2006年就已经划入城市规划区,因此其补偿完全可以参照国有土地上的房屋进行补偿。

同时,杨律师也明确指出最高人民法院行政审判庭《关于农村土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法【2005】行他字第5号)的相关规定对被拆迁人的保护。

在摆事实、讲法律同时,杨律师也不失时机地抛出了一枚和谈“橄榄枝”,表达了开诚布公只为妥善解决百姓征地拆迁合法权益的沟通诚望。

力挽狂澜第二阶:《信息公开申请》找违法点

继《律师函》发出之后,雷厉风行的杨律师随即发出了征地、立项信息公开申请,申请公开礼嘉商务集聚区建设用地项目规划用地信息及项目立项许可文件立项信息。果然不出杨律师所料,希望的灯塔将它的光芒在这一阶段投射进原本有些崎岖的拆迁维权旅途——通过申请信息公开杨律师获悉该项目根本没有立项文件。谈判筹码渐渐显现,预示着最佳谈判时机日趋成熟。

此刻,陈老汉的心情明亮了许多,他开始笃定的相信专业律师的力量。同时也暗自懊悔:为什么自己没有早点求助于专业人士?专业人士能够主动出击,且能击中要害!而回想自己的拆迁维权之旅,基本就是被动地用仅有的法律知识和常识在硬着头皮死扛!根本没有全局观念和系统应对策略不说,最终还险些使自己的利益受到巨大的损失……

力挽狂澜第三阶:游刃有余谈判得峰回路转

借着第二阶段发现政府违法点这一东风,杨律师趁胜追击,向渝北区法院提起执行异议。杨律师在申请书里提出了五点异议内容,可谓面面俱到,只为尽最大力量扭转危机四伏的局面!而事态也似乎越来越呈显出朝有利于当事人的方向发展的趋势……谁知好事多磨!原本燃起的希望的小火苗或将被大雨浇灭!

陈福旺永远忘不了2011127日这一天:约有200多个身份不明的人,在执行庭工作人员的带领下将自己的老宅团团围住,开来了铲车和挖土机的他们预对其实施强拆。“吃一堑,长一智”的陈老汉见状,迅速将险情电话告知了杨念平律师。

通完电话后,心急如焚的杨律师一面火急火燎地赶往陈福旺的住所,一面一路集中精力思寻着能够阻止这场看似志在必得的强拆的办法。赶到现场的她经想好了对策,只见她气定神闲地拨通了执行庭领导的电话。从一旁陈老汉的眼神可以很清楚的看出他焦急,他的老宅会不会夷为平地就看这位大律师的了。电话接通了,可没等杨律师把话说清楚,电话那头一阵态度强势的语言连珠炮过后,就将电话不礼貌地挂断了。听着电话听筒里的嘟嘟声,杨律师依旧很冷静。既然相关领导的态度已经已如此野蛮强势,正面的交锋只能使矛盾进一步激化。于是,杨律师转而采取发短信的方式,将自己作为一名律师想要表达,也必须表达的内容发给了那位领导:“杨法官,我们都是法律人。遵守法律是我们的执业底线!如果你一意孤行,我将坚决捍卫我当事人的合法权益!”交流方式的转变,迎来了法官态度的转变。那位杨姓法官主动与陈福旺取得了联系,表明愿意约定于1212日和律师协商补偿安置事宜!

在约定好的时间,先是执行庭的工作人员询问相关问题,尔后庭长出面,对拆迁补偿安置事宜积极协调,态度很诚恳。沉着应对的杨律师也根据情势的变化,游刃有余地变换着自己的谈判方略。此过程持续了长达五小时之久,终获为当事人陈福旺赢得增加18万赔偿款的完美结局。

随后发生的事情,更是让人仿佛看到“大团圆”电视剧的结尾:负责拆迁工作的政府工作人员、法院工作人员,杨律师及当事人一起坐下来吃饭聊天,聊各自对此次拆迁工作的一些体会和看法。中国的饮食文化强调圆桌围坐的氛围,这席间每个人都是平等的,可以发表自己的观点和看法,如此画面,令人顾盼流连……

【律师说法】

这起案件的办理经过的峰回路转,给杨念平律师留下了深刻的印象,每每说起它杨律师总是感慨万千。这样融洽、和谐的大团圆结局是我们希望看到的,然而由于征地拆迁项目强大的利益驱动和诱惑,这样的结局是几乎不会自然发生的,所以才需要拆迁律师这股力量给在参与个中博弈的弱势群体——被拆迁人以辅助,最终形成良性的法治发展局面。

本案一波三折,律师的临危受命、力挽狂澜,当事人拆迁命运的曲曲折折、几次有惊无险地大喘气过后地平稳过度,总让我们这群时候的看客为之戏剧性为喟叹。然而,作为拆迁户自己,我想谁也不想自己的经历如此戏剧化,如此考验心脏的承受力。作为拆迁户,他们支持政府的整体规划和国家的经济发展,然而这一切的前提是首先要保证他们能安居,保证他们在拆迁大潮中不至使得自己没能“hold住”而被冲去角落,最终牺牲了自己的合法利益。

那么,如何在拆迁大潮中“hold住”自己应得的合法权益呢?通过本案的启示我们发现有如下几点:

首先,要“hold住”拆迁维权中律师介入的时机——我们的原则是,律师越早介入,当事人面临的风险越小,为当事人赢得合理补偿的空间也越大,正所谓“天时地利人和”中的“天时”。本案中,陈福旺在案件已进入法院执行程序后才委托律师介入,此时已经陷入被动的局面,办案难度和风险都加大了。若能早先抓住“天时”,他能获得的补偿绝对不仅仅是提高18万而已。

笔者近期接听热线时,发现防患于未然的当事人已经愈来愈多,更有当事人在听到将要面临拆迁消息时,就来电咨询自己要做哪些准备、注意那些事项、政府的合法拆迁程序是怎样的……这是一个好的现象。其实法律不仅仅是最后一道防线,它更是我们防御忧患的有力武器,如若能运用好这个武器,我们必能达到未雨绸缪后的省时、省事、省心和利益最大化的结局。

其次,要运用专业的法律知识“hold住”拆迁维权中的“三合”判断。可以概括为两个合法性(拆迁项目的合法性和拆迁程序的合法性)的判断和一个合理性(补偿价格的合理性)的判断。在一个具体的拆迁项目中,只要符合这“三合”,被拆迁人的合法权益即可界定为处于受保护状态。然而,对于“三合”的判断,专业的法律知识和实务操作技能是不可或缺的。本案的维权过程中,杨念平律师将这一点不断完美演绎:力挽狂澜第一阶中,杨律师运用最新司法解释——《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(于201159日生效)的相关规定为给当事人争取合理补偿奠定坚实的法律基础;力挽狂澜第二阶中,杨律师根据办案经验,通过申请信息公开发现违法点,争取谈判筹码。这就是所谓的“天时地利人和”中的“地利”。

再次,剩下“天时地利人和”中的“人和”,就看你愿不愿意“hold住”了。这就是讲当事人与律师间的默契配合了。在整个维权过程中,当事人与律师的互动互信是很关键的。这一动态因素的介入使得“天时”、“地利”的优势得到全面的发挥。本案的力挽狂澜第三阶,杨律师便将娴熟的谈判技能发挥到极致,最终促成案件的完美结局。

天时、地利、人和,如若您都能“hold住,您还用怕“拆迁猛于虎”中的这只纸老虎吗?

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