江苏拆迁案例——继承别墅未变更登记遇拆迁如何补

  发布时间:2011-07-04 22:28:44 点击数:
导读:【事实概要】郭川(化名)已逝的父亲是江苏省常州市戚墅堰机车车辆厂的领导,早年从单位分配带独立花园的双拼别墅(土地面积约267平方米,建筑面积约103平方米)一套,后依房改房政策购得房屋所有权并办理了产权证明…

【事实概要】

郭川(化名)已逝的父亲是江苏省常州市戚墅堰机车车辆厂的领导,早年从单位分配带独立花园的双拼别墅(土地面积约267平方米,建筑面积约103平方米)一套,后依房改房政策购得房屋所有权并办理了产权证明。在这个绿树妆点、四季花香的优雅庭院里,郭川一家人生活了二十余载。如果没有那一场拆迁风波的袭来,这方乐土便可能这般天长地久下去了。可是,没有如果……
2009年3月5日,在地理方位上毗邻常州市戚墅堰机车车辆厂的常州市第七人民医院取得了扩改项目建设的《房屋拆迁许可证》,拟委托拆迁公司XX拆迁公司对周边地界里750套住宅进行拆迁,而郭川的别墅,也位居其列。经拆迁评估,郭川的别墅被定性为普通商品住房,建筑面积被确认为103平方米,补偿额为45万。由于同类房产的当地市场交易价格在150万元以上,拒绝接受45万元补偿款自是情理之中的情节发展——郭川主张拆迁人为其安置一套离医院较近的、与现有房屋类似的房子,以使其老有所居,安度晚年。然而,拆迁人常州市第七人民医院将补偿额度提升至70万元,并不同意房屋产权调换。协商陷入僵局……
光阴易逝,岂容我待!2009年9月上旬,郭川正式委托盛廷拆迁律师团成员杨念平和李刚为其拆迁维权代理人,希望站在具备先发优势的至高地上取得理想的拆迁补偿安置。
【办案掠影】
办案第一辑:《律师函》攻克“产权不明”难题
《后汉书·杨彪传》中记载:“后子修为曹操所杀,操见彪问曰:‘公何瘦之甚?’对曰:‘愧无日磾先见之明,犹怀老牛舐犊之爱。’”事实证明,郭川就是一个有先见之明的人——委托律师后没几日,郭川即邂逅他拆迁之旅中第一个令他瞠目结舌的小插曲:拆迁人常州市第七人民医院与拆迁公司XX拆迁公司联合向郭川送达了一份《举证告知书》,要求郭川在两个工作日内对房屋所有权进行举证,理由在于房屋登记在册的所有权人系郭川已去世的父亲,而非郭川本人,若举证不能则会直接将拆迁补偿款提存。
这一“产权不明”的招数可以用聪明来形容,试图从源头上否定郭川的被拆迁人身份。拆迁律师杨念平和李刚与对此未有丝毫的掉以轻心,马上写就了一份《律师函》送达给拆迁人常州市第七人民医院与拆迁公司XX拆迁公司,指出二者二单位所作《举证告知书》存在三项法律错误:①涉案房屋是未变更房屋所有权的遗产房,但并不符合国务院法制办和建设部共同合编的《城市房屋拆迁管理条例释义》中明确列举的“产权不明”情形;②按照《中华人民共和国城市房地产管理法》与《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定,房屋产权应由建设部门管理,拆迁人与拆迁公司无权界定房屋权属;③《举证告知书》要求的2个工作日的举证时间与《民事诉讼法》、《行政诉讼法》的规定相去甚远,严重不合理。
《律师函》发出以后,拆迁人常州市第七人民医院与拆迁公司XX拆迁公司果然放弃了以“产权不明”突围拆迁障碍的A计划,摆在郭川面前的第一道风险屏障被成功消解。
办案第二辑:拆迁许可与规划许可双复议常规“亮剑”
紧急化解被动风险之后,这一拆迁利益场里喧兵夺主的维权计划也变稳步登场:20099月中旬,拆迁律师杨念平和李刚与代理委托人郭川向江苏省住房和城乡建设厅提交了两份《行政复议申请书》,分别请求确认江苏省常州市建设局为拆迁人常州市第七人民医院所作《房屋拆迁许可证》、江苏省常州市规划局为拆迁人常州市第七人民医院所作《建设用地规划许可证》的具体行政行为违法并予以撤销。后,拆迁许可行政复议被建设规划许可行政复议中止,须待后一复议程序完结方能启动。
双行政复议手法虽然常规,却也十分有力,郭川一方获得了运筹帷幄的程序主动优势:在第一轮规划许可复议程序中拆迁律师杨念平和李刚围绕常州市第七人民医院申请《建设用地规划许可证》的程序不符合《城乡规划法》、《行政许可法》的相关规定、《规划意见书》未依法公布等问题演绎了一场“咬定青山不放松”的大气法律战;继其之后,第二轮拆迁许可复议程序也同样被二位律师进行得美轮美奂:从拆迁计划、拆迁方案、拆迁补偿安置资金等发放拆迁许可必要要件的缺乏,到立项文件、建设用地规划许可文件、国有土地使用权批准文件之间的互相矛盾,再到拆迁许可证颁发程序的违反,多重违法性齐齐指向涉案《房屋拆迁许可证》。
办案第三辑:被中止的裁决与被匡扶的正义
20099月底,拆迁人常州市第七人民医院向常州市建设局递交了《行政裁决申请书》。10月下旬,郭川接到了常州市建设局作出的《调解通知书》。对于裁决调解会,李刚律师与杨念平律师极为看重,视之为阻却不利裁决的第一道“阀门”。在如期进行的调解会上,二律师对拆迁评估的违法性进行了深入挖掘:①郭川别墅属于高档住宅,被定性为普通商品住宅不合法;②评估报告应当采用市场比较法,却采用基准价格修正法不合法;③评估机构的选择和确定应当公开透明,采取被拆迁人投票或是拆迁当事人抽签等方式,却由拆迁人单方面确定不合法;评估报告的结果严重背离了公开市场价值,违背了公平原则。
调解会辉煌结束后,拆迁律师杨念平和李刚继续为裁决程序的阻却增加筹码:以涉案《建设用地规划许可证》、《房屋拆迁许可证》正处于行政复议程序之中,依《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》裁决应当依法中止为鲜明主张,向常州市建设局提交了《中止裁决申请书》。不过,该主张一度被直截了当地拒绝。但是,杨念平律师也以夏侯敦重伤不下火线的精神先后向常州市建设局、江苏省建设厅发出两封《律师函》,对此违法拒绝中止裁决的行径表以否定。“会哭的孩子有奶吃”!在两封律师函于和平彰显维权力量之后,常州市建设局于200911月底作出《中止审理决定书》。
200912月初,一个冬雪飘零的日子,郭川致电杨念平律师,说拆迁人一方重新向其伸出了和谈的“橄榄枝”,希望再次协商补偿安置内容。杨律师电话授宜机,告知郭川几项谈话重点。依照律师建议,郭川在拆迁人将货币补偿标准提高到其看中的一套新房的市场价时欣然认同,与之签订了拆迁补偿安置协议。
补偿安置协议签订后,拆迁许可与规划许可的双复议也走向尾声,均被维持。不过,较之尘埃落定的理想补偿,这两个憾然的复议结局“若九牛亡一毛,与蝼蚁何以异”?
【律师说法】
在中国的拆迁视野中,有由点到面的迅速膨胀之势头。“欲速则不达”,这句古语在这种现象中可以有另外一种解法:由于拆迁规模在从一线城市向二线、三线城市扩张的过程中急剧“裂变”,即使有相对规范的《城市房屋拆迁管理条例》专向进行调整,但这种迅猛之势依然超过了法律的招架之力,不同程度的违法拆迁比比皆是。悲观地说,到了满目疮痍的程度!
本案是诸多违法拆迁个案中的一个,也是诸多法律维权个案中的一个,无疑,它有它的个别之处:房屋的性质问题、房屋的产权问题、被拆迁人的身份问题。本案的成功处理,使得这三个问题均被圆满化解。痛定思痛,将这三个问题放到更为广泛的论域中去思考,也是别有一番意义的。
首先,关于房屋的性质。案中,郭川的房屋是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅,也就是通常所说的双拼别墅,除了有天、有地、有独立的院落外,还有一项关键特征——社区密度较小,土地面积约267平方米,建筑面积约103平方米,容积率不到0.4。根据国家七部委联合通知和常州市的普通商品住房的条件,普通商品住房原则上应当同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。容积率、单套建筑面积和房价中只要有一条不符合的就将被认定为非普通住宅。因此,但从容积率一项来看,郭川的房屋就不应当被认定为普通商品住宅,而应当是高档住宅。
其次,关于房屋的产权。一般来说,房屋的产权由房屋产权登记管理部门的记录加以判断。但是,像本案这种情形,即房屋上存在继承关系,但未将产权人进行由被继承人到继承人的变更,房屋产权是否不明呢?答案是否定的。《城市房屋拆迁管理条例释义》中对产权不明的定义是无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。在房屋继承的情况下,房屋有继承人共同共有这一点是非常明确的,只是因为未进行产权登记变更存在着公示上的瑕疵,但并不得依此而确认为产权不明。不过,笔者在这里岔开一笔,做一个温馨提示:在发生房屋继承的情况下,继承人应当及时分家析产,并进行产权登记变更,这对日后不可预见的情形可以起到风险预防、减少的作用。
再者,被拆迁人的身份问题。有一句耳熟能详的话叫做“法律面前人人平等”,这里做个概念转换——“拆迁面前人人平等”也是可以成立的。本案当事人是颇有名望的工程师,也是我国铁路方面的国宝级人物,但卷入拆迁大潮以后,却如大多数拆迁户一样有本难念的“拆迁经”。当然,这个思考可能是法律之外的,不过,却是发人深思的:无论被拆迁人在拆迁场之外,是否富贵、是否强大,在拆迁的利益角逐中都是相对的弱势。这群弱势的人们,面对强大的对阵方,应如何维护自身合法权益?笔者以为,可以求助于“法律面前人人平等”的法理念,以法律救济为渠道,努力实现自身与拆迁人一方的对等地位,进而由平等取得公平正义!
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