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北京拆迁系列——一场20年前的宅基地上房屋买卖风波
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作者:黄艳  来源:北京在明律师事务所  阅读:

北京拆迁系列——一场20年前的宅基地上房屋买卖风波

/黄艳

关键词:集体土地房屋拆迁、宅基地房屋买卖、户口、翻建、一户一宅

办案律师:杨念平/黄艳

【事实概要】

前篇——被架空的买房人

20097月,北京市顺义区仁和镇望泉寺村因顺义区轨道交通M15号线顺西路——府前街站DE地块土地一级开发项目被列入拆迁范围。随着拆迁人火急火燎的动迁工作纵深开展,村民们陆续签约,离开了世代而居的故土。

而在动迁一个月以前,要拆迁的消息便在村子里不胫而走。一天,居住在望泉寺村北二街X号的李青(化名)家里来了一位“故人”——20年前的邻居张正和(化名),而这张正和已故的母亲徐珍珠(化名)更是李青现住房20年前的前任房主。之后,因调入城里工作,张正和便离开了村子。不过,李青、张正和之间的“旧邻”重逢并没有“执手相看泪眼,竟无语凝噎”的感动,有的只是隐约的硝烟味道。原来,张正和上门只为要求李青出具书面证明,同意拆迁补偿利益均沾。老实憨厚的李青架不住张正和的咄咄逼人,最终只能以白纸黑字写明:“1.徐珍珠所持集体土地建设用地使用证范围内的建筑物、土地补偿费给付徐珍珠壹拾万元后,其余所有款项全部归李青所有。2.双方对上述协商无有异议。”然而,李青万万没有料到这一妥协仅仅只是她晦涩拆迁补偿命运的开端……

20098月,拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心委托仁和镇人民政府与徐珍珠的配偶张国英(化名)就望泉寺村北二街X号宅基地及其地上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。换言之,李青作为该房屋真正的权利人就此被“踢出局”。

中篇——买房人的不容易

李青出生在望泉寺村,因结婚之故,其在上世纪80年代末将户口从望泉寺村迁至顺义区另一村庄,并于199612月因该村庄征地农转非。

1995年,李青带着幼女重新回到望泉寺村生活,后经多方打听得知徐珍珠意欲卖房,双方于19961月签订《协议书》,约定徐珍珠自愿将其7间房屋转让给李青长期使用,房屋及设施的产权归李青所有。由于当时房屋买卖受到严格限制,且主要由村委会审批同意,故李青与徐珍珠的“买卖”自然是经过了村委会的先行审查的,成交当日,村委会两名干部作为中人在《协议书》上签字,而村委会也在《协议书》上加盖了公章。此外,徐珍珠将其持有的临时《宅基地使用证》、《集体土地建设使用证》正本交付给了李青,村委会将两个证件上徐珍珠的名字更改为李青的名字,并在更改之处加盖了村委会的公章。李青为此向村委会支付了5000元手续费,由村委会负责办理上级报批手续。但是,村委会最终未办妥顺义县土地管理局的更名、换证手续。

1996年至1998年期间,因房屋年久失修已符合一般居住条件,李青经村委会批准同意将原房屋先后拆除,并翻建、扩建为全新的大大小小二十几间房屋。而在1998年,李青的女儿落户于该房屋,成为该房屋的独立户主。另,自1996年以来,李青与其女儿一直居住于该房屋之内,该房屋亦是其唯一生活住房。

后篇——拆迁人的连环诉

2011年,拆迁人顺义区土储分中心以张国英为被告、李青为第三人向顺义区人民法院提起房屋腾退诉讼。在此诉过程中,李青则提起反诉,要求确认顺义区土储分中心与张国英签订的补偿安置协议无效。在诉与反诉之间,肃穆的法庭最终中立,以李青与徐珍珠之间的房屋买卖合同效力未定为由驳回双方诉讼请求。

20139月,拆迁人再一次以原告身份向顺义区人民法院提起民事诉讼,要求确认李青与徐珍珠签订的房屋买卖合同无效。在这一次的诉讼之中,拆迁人直接将李青列为了被告,同时被列为被告的,不仅有张国英,还有徐珍珠、张国英的子女。

为维护自身合法权益,已经苦苦自力维权几年的李青委托了资深拆迁维权律师杨念平与优秀年轻律师黄艳代为应诉。那么,这场诉讼到底能否还原20多年前房屋买卖的真实与正义?

【办案掠影】

办案唯一计:公堂上的法与理

20141月上旬,开庭的日期伴着严寒而来,李青和她的两位维权律师早早地赶到了顺义区人民法院。清脆的法槌敲落声,敲开了一场严肃而激烈的庭审,亦叩开了人们紧张的心弦。

开庭伊始,作为原告的拆迁人提出两点诉讼主张:①该买卖行为违反了农村宅基地房屋不得买卖的禁止性规定,因此应当依据《合同法》法定无效规定确认为无效;②为推进拆迁工作进行,特诉请法院确认房屋买卖合同无效。

面对原告倨傲且泛泛的诉讼主张,李青的两位代理律师采取了“包抄式”论辩:

首先,二律师径直对原告的主体资格进行了否定——《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定,“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本诉之中,拆迁人显然不是争议买卖合同的当事人,也非合同项下房屋的权利人,显然不“与本案有直接利害关系”。换言之,该原告是不适格的。

其次,二律师对于原告起诉的另几名被告,亦即张国英、张正和等人的诉讼主体资格亦提出异议:①根据我国现行法律,农村宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权,是我国特有的一种用益物权形式,法律禁止城镇居民成为宅基地使用权人,也禁止将农村宅基地作为“遗产”进行继承。因此,属城市居民身份的张国英、张正和等徐珍珠的“继承人”们依法不对涉诉宅基地享有权利;②虽然宅基地上房屋可以发生继承,但徐珍珠早年享有所有权的七间房屋均已经通过买卖协议明确将房屋所有权转移给李青,原房屋也已被李青翻建、扩建为全新的大大小小二十几间房屋,依据《民法通则》、《物权法》的相关规定,翻建、扩建房屋的情况下,建设者依原始取得方式获得新的房屋的所有权,并导致原房屋物权灭失,因此,涉诉房屋的所有权归李青所有,并不属于徐珍珠的遗产,不可能发生财产继承。

其三,李青与徐珍珠签订的协议书第四条明确表明,房屋的所有权转移给韦俊岩,该有偿转让行为是双方自由处分财产的结果,依法属于有效房屋买卖行为。另外,根据房地一体原则,在徐珍珠将农村房屋的所有权转让给李青所有时,宅基地使用权也转归李青所有。前述房屋所有权转让、宅基地使用权转移的事实发生在19961月,当时李青实际上仍然是望泉寺村集体经济组织成员,且有望泉寺村村委会成员作为中人担保,同时望泉寺村村委会亦同意该房屋买卖、宅基地使用权转移的结果,而李青之女的户口亦于1998年落入争议房屋内,依据当时的历史条件、实际情况和法律规定,该房屋买卖合同应当依法认定为有效。

其四,即使依照现行法律制度,诉争房屋买卖合同也不存在无效事由:一方面,现行法律、行政法规并未明文禁止农村房屋买卖,而根据19991219日最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”;另一方面,虽然国家现行政策明文禁止的是将农村房屋转让给城市居民,但李青在19961月与徐珍珠进行房屋买卖时仍系村民身份。

末者,房屋买卖的行为发生在近20年前,出卖人交付了房屋,李青作为买受人给付了房款,也花大力气、高成本对房屋进行了翻建、扩建,并在房屋中生活了多年,已对该房屋形成了强烈的归属感,也在当地建立了非常稳定的社会关系,涉案房屋又是李青母女的唯一居所,同时,李青之女的户口早已迁入涉案房屋,客观上使本案诉争房屋买卖行为属于同一经济组织内部的房屋转让,符合国家相关政策。从尊重历史、照顾现实的司法审判原则以及保障当事人居住权和稳定社会关系的角度,认定定本案房屋买卖合同有效,不仅能妥善解决本案具体的利益冲突和矛盾,也更能为社会大众从情感上所接受,而充满人文关怀的裁判也更能体现司法公正、司法为民,更能为社会所认可。反之,如果认定争议买卖合同无效,则会导致李青母女二人的生活居住状态和社会关系状态受到根本上的破坏,甚至会迫使该母女二人陷入流落街头的境地,给社会造成不稳定因素;而从法律层面而言,这种否定还会引导已履行多年的合同仍可恢复到订立合同之初的财产状况的法律价值取向,但这显然不利于维护民事财产流转关系的稳定。简言之,认定诉争房屋买卖合同有效的社会效果利大于弊!

庭审过程中,李青几度哽咽,这一场如狼似虎的强势拆迁以及过往几年维权的艰辛在她心里种下了太多的苦涩。代理律师婉婉而谈的法之理性乃至社会大德,不仅令极度自信的原告埋下了头,也让阳光住进了李青的心里。

20146月底,顺义区人民法院的判决结果“千呼万呼始出来”。李青忐忑的心终于得到安放——法院认为,李青在签订房屋买卖协议时,虽然不是望泉寺村村民,但其在购买房屋后,其女儿作为其家庭成员将户口迁至该宅院内,加之李青在购买涉诉宅院后居住多年且已翻、扩建大量房屋、徐珍珠及其家庭成员从未提出异议之情形来看,该协议是双方真实意思表示,不违反法律、法规的相关规定,诉争买卖协议应认定为有效。原告的诉讼请求没有事实及法律依据,法院不予支持,判决驳回原告诉讼请求。

【律师说法】

依据转让主体身份的不同,农村房屋的转让可划分为三类:同一集体经济组织成员之间的转让、不同集体经济组织成员之间的转让、农村村民向城镇居民的转让。

依据《土地管理法》的相关规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。在房地一体格局下,农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题,而农村集体土地权利具有一定的身份性,是村民的基本生产、生活的保障,通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用——基于此,现行主流观点及司法实务认为同一集体经济组织成员之间的转让是一定合法有效,而农村村民向城镇居民的转让因损害集体经济组织对土地所有权的权益应归于无效。而且,国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋,具有极强的针对性,例如,2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条中规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

对于第二类农村房屋转让情形——不同集体经济组织成员之间转让农村房屋的行为效力,司法审判实践业已长期、反复、深入地进行过讨论,但争议颇多、观点颇多,无法作出定论。占主流的观点认为:应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、保护诚实信用原则、平等保护双方合法权益等四项原则;同时,在审理此类案件的过程中应当查明如下事实,并据以判断房屋买卖合同的效力:①买卖双方的主体身份情况;②有无经过集体经济组织的同意;③受让方是否符合“一户一宅”的条件;④转让时间、约定形式、协议履行情况;⑤出让方是否为宅基地和房屋的权利人,有无无权处分的情形;⑥转让行为有无按规定经过审批;⑦土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;⑧买受人有无再行转让的行为;⑨房屋有无装修,有无翻建、扩建等情形,有无翻扩建的合法根据;⑩现房屋使用人有无其他住所,是否具备腾房条件。

随着土地市场价格的持续升温,和农村征地、房屋拆迁补偿等利益驱动诱发了大量宅基地房屋买卖纠纷。类似于本案的诉讼,可以说是典型的投机主义诉讼,如果支持这样的诉求,就会造成房屋出卖方出卖房屋获益多年后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效的局面,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用,不利于社会的稳定。所幸的是,法院的公正判决遏制了这种“恶”!


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