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北京拆迁系列——拆解村委会解除土地承包合同的恶意诉讼
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关键词:企业拆迁、村委会起诉、土地承包合同、合同解除、撤诉

办案律师:黄艳/杨念平

【事实概要】

19911月,A厂与北京市顺义区后沙峪镇马头庄村经济合作社签订书面合同,约定村里将集体所有的6亩土地以及数百平方米厂房提供给A厂,用以开办集体所有制企业,A厂每年向村里交付租金。1993年,由村委会出面,A厂取得了厂区土地的《集体土地建设用地使用权证》,使用证上载明用途为企业。后,随着经营规模的逐渐扩大,A厂在厂区内进行了扩建,建至2003年建筑面积共计7000多平米。

201312月,北京市顺义区后沙峪镇马头庄村传来征地拆迁的消息,包括该村集体企业A厂在内的几家企业和几十户农户宅基地房屋均被纳入征地拆迁范围。动迁后,负责动迁的镇政府与A厂在就拆迁补偿安置事宜进行协商时因双方意见相去甚远,未能达成一致意见。

为达到逼迁效果,镇政府两度对A厂走起了拆违程序,无奈均被A厂委托的北京在明律师事务所资深律师杨念平与黄艳律师成功化解。心有不甘的镇政府又出新招,令下属的马头庄村村委会唱起了“红脸”,向顺义区人民法院提起了一个用心险恶的合同解除之诉。

原来,双方签订的合同中有一条约定:“双方都必须服从当地的整体规划,如规划占地拆迁,A厂在接到通知后一个月内无条件搬出,同时合同到此终止”。马头庄村村委会诉称,现马头庄村已开始进行拆迁工作,双方合同已经无法继续履行,村委会多次找到A厂协商解决合同解除事宜,均未果。A厂迟迟不搬出租赁土地及房屋的行为,不仅严重违反了合同的约定,也对马头庄村拆迁及整体规划造成了严重影响,遂诉至法院,要求法院判令解除租赁合同,责令A厂腾退土地和房屋。

A厂接到法院的应诉通知以后,怀揣着沉重的心情将村委会的起诉材料转给了杨、黄二位律师。见过了逼迁伎俩的两位律师旋即展开了应诉准备工作,准备以“四两拨千斤”之势消解这一恶意诉讼。

【办案掠影】

办案唯一辑:巧妙应诉,智取村委会无奈撤诉之理想结局

杨念平、黄艳二律师情知这一民事诉讼不可小觑,其中包含镇政府逼迁的良苦用心。二人经过案件研究,认为村委会的诉讼证据极为不足、破绽百出,遂决定一改书面答辩的常规应诉方针,改以当庭答辩方式,以打原告一个措手不及,力挫原告及幕后主使者之锐气。

2014930日,顺义区人民法院后沙峪法庭开庭审理此案,原告村委会代理律师与被告A厂代理律师杨念平、黄艳均到庭参加庭审。原本被A厂沉默假象所迷惑的原告完全没有料到,一场精心编织的大网即将收拢……

被告答辩阶段,A厂两位代理律师抛出了如下几点意见:

其一,原告起诉的租赁合同关系并不涉及厂区土地;

1993年11月,A取得了厂区土地的《集体土地建设用地使用权证》,使用证上载明用途为企业。根据当时的法律规定以及北京市地方政策,村委会出面为A厂办理《集体土地建设用地使用权证》的行为实际是其作为马头庄村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股A厂后办理用地审批手续、土地权利登记的具体表现,那么,A厂已经取得厂区土地的权利人身份,就土地而言,原告村委会与A厂并不存在租赁合同关系。村委会以租赁合同纠纷起诉要求被告腾退土地显然是错误的,欠缺事实和法律依据。

其二,A厂已经对原告原有厂房进行了扩建,因此诉争租赁合同应当仅及于部分企业经营用房,而并不涉及A厂全部企业经营用房;

1991年,原告村委会租赁给A厂的房屋建筑面积仅500平左右,而A厂办厂经营以来,根据企业经营规模的发展扩大以将原有厂房进行了部分翻建,并在厂区内进行了扩建,现有建筑面积共计7000多平米。故此,原告与被告建立的租赁关系指向的财产客体仅限于原告村委会原有的、未被A厂翻建的部分房屋,那么,村委会要求A厂腾退全部厂房显然也是事实依据不足。

其三,因A厂实际并未划入拆迁范围,仅就设立于部分厂房的租赁关系而言,约定解除条件尚未成就,原告村委会的解除主张依法不应得到支持。

村委会与A厂签订的合同中约定:“甲乙双方都必须服从当地整体规划,如规划占地拆迁,乙方无条件搬出[接到通知一个月内],同时协议书到此终止”。根据该约定,双方缔结的厂房租赁合同解除条件是规划占地拆迁,且村委会负有发出书面解除通知的义务。

原告村委会起诉称“原告的村庄和土地均在进行拆迁工作”,其中拆迁是指马头庄村集体土地一级开发A地块项目拆迁。不过,在A厂不服北京市顺义区住房和城乡建设委员会为北京市土地整理储备中心顺义分中心核发的前述项目拆迁许可证——京建顺拆许字[2013]第41号《房屋拆迁许可证》诉讼过程中,北京市顺义区住房和城乡建设委员会答辩称A厂并不在前述项目拆迁范围之内,而顺义区人民法院(2014)顺行初字第207号《行政裁定书》亦认定A厂并不在马头庄村集体土地一级开发A地块项目拆迁范围之内。由此可以充分确定,原、被告双方缔结的租赁合同项下的房屋目前并未动迁。因此,涉诉租赁合同约定的解除条件并未成就,原告村委会依法不得行使合同解除权。

另,原告村委会从未向A厂送达过书面解除租赁合同的通知,解除形式亦不完整。

在发表入木三分的答辩意见的同时,A厂代理律师还向法庭提交了集体土地建设用地使用证、企业法人营业执照、北京市顺义区人民政府顺政复字[2014]63号《行政复议决定书》、承包合同、北京市顺义区人民法院(2014)顺行初字第207号《行政裁定书》等关键证据,佐证前述答辩意见。

庭审结束后,虽然法庭并未当庭宣判,但胜负与高下俨然已经分出……

2014年12月中旬,后沙峪法庭主审法官通知A厂,村委会向法庭正式申请撤回起诉,法院业已同意其撤诉。正所谓恶意之诉的起点,正义之讼的终点!

【律师说法】

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定:拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第27条规定:拆迁租赁房屋,出租人(被拆迁人)与承租人解除房屋租赁关系、或出租人对承租人进行安置的,由拆迁人对出租人进行补偿;出租人与承租人不能解除租赁关系的,拆迁人对出租人实行产权调换,调换的房屋由原承租人承租。

上述法规明确了在房屋租赁的履行期限内,承租人应与出租人一同作为被拆迁安置的对象。在拆迁人、出租人与承租人没有订立拆迁补偿协议的情况下,出租人与承租人发生的租赁争议纠纷是否能够先于拆迁安置的处理,条例没有规定。

但是,在司法实践中,一般认为在租赁期限内发生动迁事实作为承租人应当享有拆迁权益,故租赁合同双方当事人之间并存两个法律关系——租赁关系与动迁关系,其中,动迁关系是外部关系,租赁关系是内部关系。原则上,应先解决动拆迁关系,承租人补偿安置事宜得到解决后就会办理租赁场地,租赁关系自然解决;反之,如果先解决租赁关系动迁关系则得不到解决,不能案结事了。因此,人民法院对于租赁期间发生因拆迁而致的租赁解除纠纷,在动迁关系解决之前,不作为民事案件受理,通常裁定驳回起诉。至于在动迁关系解决之前,租赁双方当事人的纠纷,可以按照法律规定程序申请有关部门裁决。

 


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