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上海拆迁系列——律师维权二十天,助委托人实现不利判决后的合理
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【事实概要】

2012年下半年伊始,迪斯尼乐园二、三期项目动迁,动迁小组随后进入该基地现场开始游说村民签约。李武(化名)的宅基地正位于上述基地内。年近八旬的李武对于这次动迁可谓心有千千结:一来,包括他在内的拆迁户们多数不能接受动迁小区的补偿方案;二来,他总能隔三差五地听说一些不阳光、不和谐的拆迁举措;三来,少部分人搞特殊关系、特殊待遇;三来原本宁静安好的住宅区已陆续被拆得七零八落,甚至眼见着昔日的街坊遭遇强制拆除;四来,在未看到任何合法证件的情况下,已有施工单位开始昼夜不分地施工,施工造成自来水管破裂,居民饮水成了问题,同时,雨天路面泥泞不堪,晴天也会尘土飞扬,施工排水更是使李武家房屋地基长期泡在水中,存在极大的坍塌危险,老实本分的一家8口老小就这样日夜生活在恐慌和不安中。

自此开始,李武的女儿李一霖(化名)就开始关注房拆方面的法律信息。她开始在北京在明律所拆迁网站上自学第一拆迁律师团队发布的法律法规、成功案例,并运用所学知识与动迁相关部门周旋了两年之久,但对方同意提供的补偿安置标准在提升一定程度之后便拒绝作出让步,双方始终未签订征地房屋补偿安置协议。

在多次调解不成后,浦东新区规划和土地管理局作出了向李武作出了责令交地决定书。为帮助老父维权,李一霖随后以自己和父亲的名义提起了撤销责令交地决定书的诉讼,但浦东新区法院很快判决驳回了其诉讼请求。李武、李一霖不服一审判决,于201479日提起上诉。

20148月底,二审法院开庭审理交地决定纠纷一案。参加完庭审后,李武、李一霖觉得维持一审判决的可能性非常大,情势不容乐观,遂委托了杨念平、黄艳律师代为维权。

【办案掠影】

办案第一辑:临危受命,打造协商平台

接受李武、李一霖委托后,杨念平律师与黄艳律师立刻对案情做了详尽的了解,仔细分析。随后,极富沟通能力的杨念平律师联系了主审法官,指出争议具体行政行为存在颇多问题:

其一,李武的房屋所在地区10年前就已经纳入城市规划区,应执行国有土地上房屋征收补偿标准,而不是按照集体土地上房屋征收标准补偿。理由在于:《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定:“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其不动产的,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时为被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,法院一般予以支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

其二,李武手中持有的《上海市农村宅基地使用权审核表》中记载:“1990420日,经乡政府批准后再午后建经商用房20平米,……收费按经商标准收费。”但是,动迁主体及相关实施部门均未独立认定该20平建筑的商业用途,也没有按照商业用途房屋补偿标准补偿该部分面积。

其三,被告作出《责令交地决定书》的程序严重违法,但是一审法院没有查明。《上海市征收集体土地房屋征收补偿暂行规定》第七条规定,在征收集体土地依法报批前,区(县)土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》,告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求,公布时间不得少与10日。根据上述规定,拟征地公告是进行实施征地行为的必要程序,但是,被告并未依法履行拟征地公告这一法定程序。

其四,评估公司及其评估结果严重违法,具体表现在:①李武没有参与评估机构的选择。仅仅有文本形式的估价机构结果表,没有相应的影像资料,也没有被征收人的签名确认,难以证明评估机构产生的合法性。事实上,评估公司的产生就只是行政相对方的单方面决定,并非双方协商确定的;②评估报告没有体现市场价原则。根据最高人民法院公布的典型案例,补偿方案应该是以“类似房地产的市场价格”进行补偿。在上海这样的国际大都会、浦东新区这样的黄金地段,争议责令交地决定书所依据的评估报告中确定的房屋补偿单价居然不到800元,如此估价结果着实严重背离了市场价。

在点出问题的基础上,杨念平律师还向主审法官动之以情、晓之以理,最终成功说服法官再次开庭。各方当事人齐聚悬挂着庄严国徽的法庭,便如同一场严肃而认真的谈判。于是,情势危急的李武一家人获得了一个转危为安的新机会……

办案第二辑:抵住诱惑,终获满意补偿

中秋节过后,上海市第一中级人民法院指定的再次庭审如约而至,在两位代理律师的前挽后推下,在法律操作空间上占足优势地位的动迁方最终由初始的排斥协调转变为有条件协调,表示可以与李武草签补偿协议,然后由李武、李一霖撤回上诉。到这里,整个案件看似已经得到一个另人满意的结局。

然而,依据杨、黄两位代理律师丰富的办案经验,综合考量了草签协议的效力、撤诉后可能出现的风险,最终建议委托人放弃冒险,而决定由二审法院作出终审判决。二律师之所以铤而走险,系考虑到该个案存在较为突出的法律问题,即使二审法院判决维持原判决,之后亦可以申请再审,或是在强制执行阶段再行协商。

在否定撤诉方案的基础之上,二代理律师还向主审法官提交了一份详细的书面法律意见书。所谓天道酬勤,二律师的努力终究换来了主审法官积极的斡旋。201410月下旬,李武最终以满意的补偿安置标准与动迁方签订正式书面补偿安置协议。

【律师说法】

20148月底最高人民法院公布的十大典型案例首次就集体土地上房屋拆迁补偿安置的“市场价”要求划出了硬杠杠。最高法的这种表态形式肯定了我国国土上绝大数多物权的法律地位,自此以后,集体土地房屋拆迁实施远低于国有土地上房屋拆迁补偿安置标准的时代将走向终结。实际上,集体土地上的人们一旦遭遇征地拆迁,也要入住国有土地上的高楼,而很多情况下他们是要以房地产市场价的标准为“上楼”买单。那么,对他们以“类似房地产的市场价格”进行补偿才说得上公正。

当然,徒法不足以自行。实践中,侵犯物权、补偿安置权益行为的发生概率仍然高居不下。“法律不保护权利上的睡眠者”,一旦遇到侵权现象,人们应当为自己争取属于自己的每一份权利,不走到最后,不轻言放弃。


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